Wacana KPR 40 Tahun, Ekonom Indef: Baiknya Untuk Usia Produktif

AKURAT.CO Pemerintah tengah mendorong akses pembiayaan perumahan yang lebih terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), termasuk melalui opsi memperpanjang tenor kredit pemilikan rumah (KPR). 

Namun, skema cicilan yang lebih panjang dinilai tetap harus diikuti seleksi kemampuan bayar agar tidak menimbulkan persoalan kredit di kemudian hari.

Kebutuhan intervensi pembiayaan perumahan masih besar. Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat sekitar 19,27 juta keluarga secara nasional memenuhi kriteria kelayakan sebagai penerima bantuan rumah layak huni. 

Baca Juga: KPR 40 Tahun Jadi Strategi BTN untuk Dukung Program 3 Juta Rumah dan Swasembada Papan 2045

Data tersebut menjadi salah satu dasar pemerintah dalam menentukan sasaran Program 3 Juta Rumah.

Di sisi pembiayaan, pemerintah sebenarnya telah memiliki skema KPR subsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Berdasarkan ketentuan BP Tapera, KPR FLPP menawarkan bunga tetap 5%, tenor maksimal 20 tahun, serta uang muka mulai 1%.

Saat ini pemerintah mempertimbangkan untuk memperpanjang tenor menjadi 40 tahun. Merepons ini, Direktur Eksekutif Institute for Development of Economics and Finance (INDEF), Esther Sri Astuti menilai usulan itu memang berpotensi menurunkan beban cicilan bulanan karena nilai pokok pinjaman dibagi ke periode yang lebih panjang.

Namun, Esther menilai fasilitas tersebut tidak semestinya diberikan tanpa mempertimbangkan usia peminjam.

MBR yang mendapatkan tenor 40 tahun, menurut dia, sebaiknya masih berada dalam usia produktif sehingga memiliki periode penghasilan yang memadai untuk memenuhi kewajiban kredit.

"MBR bisa dapat tenor 40 tahun jika saat mendapat benefit ini masih dalam usia produktif," kata Esther saat dihubungi Akurat.co, Kamis (13/8/2026).

Menurutnya, skema pembiayaan yang sudah berjalan tersebut masih relevan untuk diteruskan. Namun, menurut Esther, pelaksanaannya perlu dievaluasi untuk menemukan persoalan yang masih menghambat MBR memperoleh rumah.

"Jika KPR diberikan kepada MBR maka tetap harus memenuhi ketentuan persyaratan di bank. Skema yang ada sudah ada dengan skema KPR subsidi FLPP," kata Esther

Menurut Esther, pemerintah tidak perlu hanya berfokus pada memperpanjang masa cicilan. Evaluasi terhadap pelaksanaan FLPP diperlukan untuk mengetahui persoalan yang membuat kelompok MBR masih kesulitan mengakses pembiayaan.

"Menurut saya ini diteruskan saja tetapi harus dievaluasi mana problem yang harus diselesaikan," ujarnya.

Pertimbangan usia menjadi penting karena tenor KPR 40 tahun berarti kewajiban pembayaran dapat berlangsung hingga beberapa dekade. Semakin panjang tenor, semakin lama pula rumah tangga harus mempertahankan kapasitas pembayaran cicilan.

Karena itu, kebijakan tenor panjang tidak cukup hanya melihat besaran cicilan pada saat kredit pertama kali diberikan. Stabilitas pendapatan, usia peminjam, kemampuan membayar dan kualitas kredit tetap menjadi faktor yang harus diperhitungkan.

Esther juga mengingatkan pemerintah agar pengalaman krisis hipotek di Amerika Serikat pada 2008 menjadi pelajaran dalam merancang kebijakan pembiayaan perumahan.

Krisis tersebut bermula dari memburuknya pasar subprime mortgage, yakni kredit perumahan yang diberikan kepada peminjam dengan risiko kredit lebih tinggi.

Federal Reserve mencatat kenaikan harga rumah yang pesat pada awal 2000-an membuat sebagian pemberi kredit melihat nilai properti sebagai jaminan yang terus meningkat. 

Kondisi tersebut ikut membuat perhatian terhadap kemampuan debitur membayar pinjaman menjadi lebih longgar.

Ketika kenaikan harga rumah melambat dan suku bunga meningkat, persoalan mulai terlihat. Debitur dengan kredit subprime, terutama yang menggunakan kredit dengan bunga yang dapat berubah, mengalami peningkatan tunggakan.

Federal Reserve mencatat tingkat tunggakan serius pada kredit subprime dengan adjustable-rate mortgage (ARM) mulai meningkat tajam sejak sekitar pertengahan 2006. 

Ketika harga rumah melemah, kemampuan debitur untuk melakukan refinancing juga semakin terbatas.

Pada 2007, sekitar 1,5 juta rumah di Amerika Serikat telah masuk proses penyitaan atau foreclosure, meningkat 53% dibandingkan 2006. Pada Mei 2008, Federal Reserve juga mencatat sekitar seperempat kredit subprime ARM telah menunggak 90 hari atau lebih atau berada dalam proses foreclosure.

Masalah tersebut kemudian menjalar dari pasar perumahan ke sektor keuangan yang lebih luas.

Pengalaman Amerika Serikat menunjukkan bahwa persoalan pembiayaan rumah tidak hanya berkaitan dengan apakah cicilan bulanan terlihat terjangkau.

Dalam kasus subprime, pelonggaran standar kredit, tingginya rasio pinjaman terhadap nilai aset dan penggunaan kredit dengan bunga yang dapat berubah menjadi bagian dari persoalan ketika kondisi pasar perumahan dan suku bunga berbalik arah.

Karena itu, penerapan tenor panjang di Indonesia perlu tetap ditempatkan dalam kerangka kehati-hatian perbankan.

Apalagi KPR merupakan kredit jangka panjang. Kemampuan membayar debitur dapat berubah selama masa pinjaman akibat perubahan pendapatan, kondisi pekerjaan, suku bunga maupun kondisi ekonomi.

Bagi MBR, tenor lebih panjang memang dapat membuka ruang untuk menurunkan cicilan bulanan. Namun, kebijakan tersebut tidak otomatis menyelesaikan persoalan keterjangkauan rumah jika harga rumah, pendapatan dan kemampuan membayar tidak berada dalam keseimbangan.

Saat ini FLPP masih menjadi salah satu instrumen utama pemerintah untuk membantu MBR memperoleh pembiayaan rumah.

BP Tapera menetapkan bunga KPR FLPP sebesar 5% secara tetap selama masa kredit, dengan tenor maksimal 20 tahun dan uang muka mulai 1%. Skema tersebut juga memberikan pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) untuk pembelian rumah melalui FLPP.

Pemerintah juga mulai memperkuat ketepatan sasaran penerima FLPP melalui pemanfaatan Data Tunggal Sosial Ekonomi Nasional (DTSEN).

BP Tapera dan BPS pada Juli 2026 menyatakan integrasi data tersebut digunakan untuk memperbaiki proses verifikasi dan validasi calon penerima pembiayaan perumahan.