Menelaah Minimnya Investasi di Proyek 3 Juta Rumah Pemerintah Prabowo

AKURAT.CO Program pembangunan 3 juta rumah per tahun yang dicanangkan oleh Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) di bawah kepemimpinan Maruarar Sirait, menghadapi tantangan serius dalam tahap implementasi.

Salah satu kendala terbesar adalah rendahnya minat investor untuk terlibat dalam proyek ambisius ini.

Padahal, menurut perhitungan pemerintah, keterlibatan investor sangat dibutuhkan untuk menopang pembangunan 3 juta unit rumah setiap tahun. Ara bahkan menargetkan Dirjen Perumahan Perkotaan dan Dirjen Perumahan Pedesaan untuk masing-masing menarik investasi sebesar Rp5 triliun.

Namun, mengapa para investor, baik domestik maupun asing, cenderung wait and see untuk menanamkan modalnya di sektor ini?

Daya Beli Masyarakat Menjadi Sorotan Utama

Ekonom Bright Institute, Awalil Rizky, menyebut bahwa persoalan ini tak bisa hanya dikaitkan dengan ketidakpastian global. Menurutnya, penyebab utama minimnya investasi adalah lemahnya daya beli masyarakat.

"Yang paling menentukan keputusan investor untuk menanamkan modal adalah soal daya beli masyarakat. Backlog boleh tinggi, akan tetapi kalau masyarakat tidak mampu beli rumah, ya tidak akan ada permintaan," ucapnya di Jakarta.

Mengacu kepada hasil data terbaru dari Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan bahwa pertumbuhan ekonomi Indonesia pada kuartal I 2025 hanya mencapai 4,87% secara tahunan (year on year), lebih rendah dibanding kuartal IV 2024 yang tumbuh 5,02%.

Dalam kondisi ini, banyak sektor industri masih melakukan pemutusan hubungan kerja (PHK), yang semakin mengikis kemampuan daya beli masyarakat.

Menurut Awalil, investor lebih tertarik pada potensi permintaan riil yang mencerminkan kemampuan masyarakat untuk membeli, bukan hanya kebutuhan akan rumah. Dengan kondisi ekonomi yang lesu, pembangunan rumah dalam jumlah besar justru berisiko tidak terserap oleh pasar.

Backlog Tinggi Tak Menjamin Pasar Menarik

Wakil Menteri PKP, Fahri Hamzah beberapa waktu lalu mengungkapkan bahwa backlog perumahan di Indonesia saat ini mencapai 15 juta unit.

Angka ini lebih tinggi dari estimasi sebelumnya yang berkisar antara 9,9 hingga 12 juta unit. Namun, tingginya angka backlog ini tidak serta merta menjadi daya tarik bagi investor.

"Backlog itu hanya angka kebutuhan, bukan permintaan. Investor tidak akan melihat jumlah orang yang butuh rumah, tapi siapa yang mampu beli rumah," tegas Awalil.

Dengan lemahnya daya beli, backlog perumahan yang besar justru menunjukkan adanya masalah struktural dalam sistem pembiayaan dan distribusi perumahan di Indonesia.

Tanpa dukungan kebijakan yang menjembatani kemampuan beli masyarakat, backlog hanya akan menjadi statistik kosong.

Kemudian, Awalil menegaskan bahwa faktor lain yang mempengaruhi minat investasi adalah konsistensi kebijakan dan fluktuasi nilai tukar rupiah. Bagi investor asing, ini menjadi risiko besar karena mereka membawa dana dalam bentuk mata uang asing, sementara penjualan rumah dilakukan dalam rupiah.

"Mereka akan memperhitungkan stabilitas nilai tukar rupiah. Selain itu, mereka juga menunggu kepastian mengenai regulasi, insentif fiskal, dan jaminan pemerintah atas kelangsungan proyek," jelas Awalil.

Investasi Sudah dapat?

Meskipun begitu, Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Fahri Hamzah, mengonfirmasi bahwa minat investor internasional terhadap program tersebut kian menguat. Negara-negara seperti Qatar dan Turki disebut telah menyatakan komitmen investasi hingga USD5 miliar, atau setara Rp75 triliun.

Namun, di tengah janji investasi yang menggiurkan, muncul tantangan fundamental: mekanisme perizinan yang tersebar dan ketersediaan lahan yang terbatas.

Dalam konteks ini, program 3 juta rumah tidak hanya menghadapi persoalan pembiayaan, tetapi juga pertarungan struktural dalam tata kelola birokrasi lintas sektor.

“Komitmen itu sebenarnya sudah siap. Tapi kita masih terkendala dalam kesiapan teknis, termasuk soal lahan dan perizinan,” ujar Fahri.

Menurut Fahri, realisasi investasi dari negara-negara Timur Tengah itu akan bergantung pada kemampuan pemerintah menyelesaikan urusan domestik yang menghambat kelancaran arus modal.

Masalah paling menonjol adalah fragmentasi kewenangan perizinan, yang tersebar di banyak kementerian dan lembaga. Hal ini menciptakan tumpang tindih regulasi dan memperpanjang proses birokrasi.

Ia menyarankan agar pemerintah segera mengaktifkan dan memberdayakan Satgas Reformasi Regulasi guna menyentralisasi proses perizinan di sektor perumahan.

“Ini soal struktur. Perizinan terlalu menyebar. Harus ada satu pintu. Itu mandat dari Satgas,” tegas Fahri.