Siapa yang Membayar Pajak Jual Rumah, Ini Pembagian Pajak untuk Penjual dan Pembeli

AKURAT.CO Siapa yang membayar pajak jual rumah menjadi pertanyaan yang cukup sering muncul saat seseorang ingin melakukan transaksi properti.

Banyak masyarakat mengira seluruh pajak jual beli rumah hanya dibayar oleh penjual, padahal dalam praktiknya baik penjual maupun pembeli sama-sama memiliki kewajiban pajak sesuai aturan yang berlaku.

Dalam transaksi jual beli rumah, ada beberapa jenis pajak yang harus dibayar, mulai dari Pajak Penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), hingga Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dalam kondisi tertentu.

Karena itu, memahami siapa yang membayar pajak jual rumah sangat penting agar proses transaksi berjalan lancar dan tidak menimbulkan masalah administrasi di kemudian hari.

Belakangan, transaksi properti di Indonesia kembali meningkat seiring pertumbuhan sektor perumahan dan investasi properti.

Di tengah tren tersebut, pemahaman mengenai pajak jual beli rumah menjadi semakin penting, terutama karena seluruh kewajiban pajak harus diselesaikan sebelum Akta Jual Beli atau AJB diterbitkan secara resmi.

Baca Juga: Dibilang Jual Rumah Karena Pinjol, Bedu: Hoax

Pengertian Pajak Jual Beli Rumah

Pajak jual beli rumah adalah kewajiban perpajakan yang muncul ketika terjadi transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan.

Pajak ini dikenakan kepada:

• penjual rumah, 

• pembeli rumah, 

• maupun pihak tertentu dalam proses administrasi transaksi properti. 

Tujuan pengenaan pajak ini adalah untuk memastikan transaksi properti tercatat secara legal dan sesuai ketentuan hukum perpajakan di Indonesia.

Dalam praktiknya, jenis pajak yang dikenakan tergantung pada:

• status transaksi, 

• nilai properti, 

• lokasi properti, 

• serta pihak yang terlibat dalam transaksi. 

Dasar Hukum Pajak Jual Rumah

Ketentuan pajak jual beli rumah di Indonesia diatur dalam beberapa regulasi perpajakan dan pertanahan.

Beberapa aturan yang menjadi dasar hukum antara lain:

• Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 

• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 

• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 

• Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 

• serta Peraturan Menteri Keuangan Nomor 112 Tahun 2017. 

Regulasi tersebut mengatur jenis pajak, tarif, hingga tata cara pembayaran pajak jual beli rumah.

Dalam transaksi properti, penjual rumah memiliki beberapa kewajiban pajak yang wajib dilunasi sebelum proses jual beli disahkan.

Pajak Penghasilan atas Penjualan Rumah

Salah satu kewajiban utama penjual adalah membayar Pajak Penghasilan atau PPh Final atas pengalihan hak tanah dan bangunan.

Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2016, tarif PPh Final penjualan rumah sebesar:

2,5 persen dari harga jual properti. 

Contohnya:

Jika rumah dijual seharga Rp1 miliar, maka:

PPh Final = 2,5% × Rp1 miliar 

Total pajak = Rp25 juta. 

Pajak ini wajib dibayarkan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan oleh notaris atau PPAT.

Baca Juga: 5 Kesalahan yang Harus Dihindari Sebelum Jual Rumah

Pajak Bumi dan Bangunan

Selain PPh, penjual juga wajib memastikan Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB tahun berjalan sudah dilunasi.

PBB merupakan pajak tahunan atas kepemilikan properti yang dihitung berdasarkan:

• NJOP bumi, 

• NJOP bangunan, 

1. dan NJKP. 

Rumus umum perhitungan PBB:

Besaran PBB berbeda di setiap daerah karena dipengaruhi nilai NJOP dan kebijakan pemerintah daerah setempat.

Biaya Notaris dan PPAT

Dalam praktiknya, biaya notaris atau PPAT sering kali menjadi tanggung jawab penjual, meski pembagian biaya ini sebenarnya dapat dinegosiasikan dengan pembeli.

Biaya tersebut digunakan untuk:

• pembuatan AJB, 

• pengecekan legalitas, 

• hingga proses administrasi pertanahan. 

Pajak yang Harus Dibayar Pembeli Rumah

Selain penjual, pembeli rumah juga memiliki sejumlah kewajiban pajak dan biaya administrasi.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

BPHTB merupakan pajak yang wajib dibayar pembeli ketika memperoleh hak atas tanah atau bangunan.

Tarif BPHTB sebesar:

5 persen dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi NPOPTKP. 

Rumus perhitungan BPHTB:

Sebagai contoh:

Harga rumah = Rp337.500.000 

NPOPTKP = Rp80.000.000 

Maka:

BPHTB = 5% × (Rp337.500.000 – Rp80.000.000) 

BPHTB = Rp12.875.000 

BPHTB menjadi salah satu biaya terbesar yang harus dipersiapkan pembeli rumah.

Pajak Pertambahan Nilai

Jika rumah dibeli langsung dari developer yang berstatus Pengusaha Kena Pajak, maka pembeli juga dikenakan PPN.

Saat ini tarif PPN properti umumnya sebesar:

11 persen dari harga jual. 

Namun dalam beberapa program pemerintah tertentu, terdapat insentif PPN Ditanggung Pemerintah untuk rumah dengan kriteria tertentu.

Biaya Balik Nama dan AJB

Pembeli juga perlu membayar:

• Biaya balik nama sertifikat, 

• Biaya Akta Jual Beli, 

• dan biaya cek sertifikat. 

Biaya balik nama biasanya berkisar:

sekitar 2 persen dari nilai transaksi. 

Sementara biaya AJB umumnya:

sekitar 1 persen dari nilai transaksi. 

Pentingnya Mengecek Legalitas Properti

Salah satu hal yang sering diabaikan saat transaksi rumah adalah pengecekan legalitas sertifikat.

Padahal pengecekan sertifikat sangat penting untuk memastikan:

• Rumah tidak dalam sengketa, 

• Tidak memiliki tunggakan pajak, 

• dan status kepemilikannya sah. 

Karena itu, pembeli disarankan menggunakan jasa notaris atau PPAT terpercaya agar seluruh proses administrasi berjalan aman.

Informasi Penting tentang Pajak Properti di Indonesia

Belakangan pemerintah semakin memperketat pengawasan transaksi properti melalui integrasi data perpajakan dan pertanahan digital.

Transaksi jual beli rumah kini lebih mudah dipantau karena:

• Data AJB, 

• Pembayaran BPHTB, 

• dan pembayaran PPh Final

sudah terhubung dengan sistem elektronik pemerintah daerah maupun Direktorat Jenderal Pajak. 

Karena itu, penjual maupun pembeli disarankan memastikan seluruh pajak dibayar sesuai ketentuan agar tidak menimbulkan masalah hukum di masa depan.

Agar transaksi rumah berjalan lancar, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan.

Menyiapkan Biaya Pajak Sejak Awal

Banyak orang hanya fokus pada harga rumah tanpa menghitung total biaya pajak dan administrasi. Padahal komponen pajak bisa cukup besar.

Menyimpan Bukti Pembayaran Pajak

Simpan seluruh bukti pembayaran:

• PPh, 

• BPHTB, 

• PBB, 

Menggunakan Jasa Notaris Terpercaya

Notaris atau PPAT memiliki peran penting dalam memastikan proses transaksi dan pembayaran pajak berjalan sesuai aturan.

Memahami siapa yang membayar pajak jual rumah sangat penting agar transaksi berjalan lancar dan seluruh kewajiban perpajakan dapat dipenuhi tepat waktu.

Dengan memahami aturan pajak properti, baik penjual maupun pembeli dapat menghindari kendala administrasi, sengketa hukum, maupun risiko denda perpajakan di kemudian hari.

Mutiara MY (Magang)