PP 18/2021 Perkuat Kepastian Hukum Sengketa Lahan di Kawasan Industri Cikarang Barat

AKURAT.CO Sengketa lahan antara PT Mastertama Adhi Propertindo (MAP) dan PT Jababeka Infrastruktur terkait pipa limbah di Kawasan Industri Cikarang Barat, Kabupaten Bekasi, memasuki fase krusial.

Pengacara PT MAP, Razi Mahfudzi, menyatakan bahwa Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 menjadi dasar utama dalam menentukan keabsahan hak atas tanah serta kewajiban atas pemanfaatannya.

Menurutnya, PP 18/2021 secara tegas menempatkan Sertifikat Hak Milik (SHM) sebagai bukti kepemilikan yang sah dan memiliki kekuatan hukum penuh.

Dalam konteks sengketa ini, apabila lahan yang dilintasi pipa limbah telah bersertifikat atas nama MAP, maka keberadaan infrastruktur milik pihak lain di atasnya tidak dapat dibenarkan tanpa dasar perjanjian yang sah.

"Jika suatu bidang tanah telah memiliki SHM yang terdaftar, maka setiap penggunaan oleh pihak lain wajib didasarkan pada persetujuan pemilik. Tanpa itu, terdapat konsekuensi hukum, termasuk kewajiban ganti rugi," kata Razi, kepada wartawan di Jakarta, Selasa (12/5/2026).

Ia menjelaskan, perubahan paradigma hukum pertanahan melalui PP 18/2021 juga mengakhiri praktik penggunaan dokumen lama seperti girik atau letter C sebagai dasar klaim kepemilikan. Dokumen tersebut kini hanya berfungsi sebagai petunjuk administratif untuk pendaftaran tanah, bukan sebagai bukti hak.

Kendati demikian, klaim atas penggunaan lahan yang tidak didukung sertifikat resmi berpotensi lemah di hadapan hukum.

Baca Juga: Sengketa Pipa Limbah Jababeka dengan MAP, Alarm Kepastian Investasi di Kawasan Industri

Razi menilai bahwa posisi anak perusahaan Jababeka yang mengelola pipa limbah menjadi penting dalam perkara ini.

Apabila terbukti tetap memanfaatkan lahan tanpa kesepakatan dengan pemegang SHM, maka secara hukum terdapat kewajiban untuk memberikan kompensasi kepada pemilik sah lahan, yakni MAP.

"Dalam perspektif hukum perdata, ini masuk pada penggunaan tanpa hak yang berimplikasi pada ganti kerugian. Bahkan tidak menutup kemungkinan adanya konsekuensi pidana jika unsur-unsurnya terpenuhi," ujarnya.

Ia juga menyoroti bahwa mandeknya negosiasi antara kedua pihak menunjukkan adanya perbedaan valuasi yang signifikan, namun hal tersebut tidak menghapus kewajiban hukum yang melekat. Dalam praktiknya, pengadilan akan melihat dasar legalitas kepemilikan sebagai faktor utama, bukan semata pada lamanya infrastruktur tersebut telah berdiri.

PP 18/2021 juga memberikan penguatan pada sistem pendaftaran tanah berbasis elektronik yang dikelola negara, sehingga setiap hak atas tanah dapat ditelusuri secara transparan dan akuntabel. Dengan sistem ini, potensi tumpang tindih kepemilikan maupun klaim sepihak dapat diminimalisir.

"Negara melalui regulasi ini ingin memastikan tidak ada lagi ruang abu-abu dalam pembuktian hak. Semua harus terdaftar dan terverifikasi secara resmi," ujar Razi.

Secara kronologis, sengketa ini berakar dari keberadaan pipa limbah yang telah terpasang di bawah tanah milik PT MAP. Tidak main-main, jalur pipa limbah melewati 11 bidang tanah dengan luas 1.293 meter persegi. Pipa memiliki lebar tiga meter dengan panjang sekitar 432 meter.

Konflik mencuat pada 2022 ketika MAP meminta relokasi pipa karena masuk dalam rencana pembangunan, namun negosiasi terkait skema sewa maupun kompensasi tidak mencapai kesepakatan hingga berujung pada somasi dan proses hukum.

Razi mengungkapkan, PT Jababeka Infrastruktur dan PT MAP sudah melakukan pembahasan mengenai rencana kompensasi dan perjanjian sewa menyewa pada 13 Februari 2023. Kala itu, kedua belah pihak sepakat menuangkan perjanjian kerjasama pemanfaatan lahan dalam nota kesepahaman. Dan akan menyelesaikan nota kesepahaman paling lambat dua bulan.

Namun, upaya tersebut masih belum menjadi kesepakatan. MAP sudah mengirimkan surat permohonan tindak lanjut kepada Jababeka perihal rencana penandatanganan Perjanjian Sewa Menyewa Tanah dan konfirmasi nilai kompensasi sebanyak 39 kali tapi tidak kunjung mendapatkan jawaban. Hingga akhirnya MAP memutuskan mengambil langkah hukum.

Razi berharap sengketa ini dapat menjadi preseden penting dalam penegakan hukum pertanahan di Indonesia, khususnya di kawasan industri yang padat investasi.

Hingga kini, proses hukum sengketa antara MAP dan Jababeka Infrastruktur masih berlangsung di tingkat penyidikan. Kasus ini menjadi cerminan kompleksitas persoalan agraria di Indonesia, sekaligus ujian bagi implementasi regulasi baru dalam menciptakan kepastian hukum di sektor pertanahan.

"PP Nomor 18 Tahun 2021 memberikan arah yang jelas, kepastian hukum harus menjadi prioritas. Investor, pengembang maupun pemilik lahan harus tunduk pada sistem yang sama agar tidak terjadi konflik berkepanjangan," demikian Razi.